Mieten auf Mallorca – aber richtig nach spanischem Recht

Wenn es momentan EIN Buch über Langzeitmiete auf Mallorca gibt, das Sie sich unbedingt besorgen müssen, dann ist es “Richtig mieten auf Mallorca von A-Z” von Volker Saupe. Der Autor hat über 15 Jahre im Immobiliengeschäft gearbeitet und eine der erfolgreichsten Langzeitvermietungsagenturen auf Mallorca aufgebaut.

Wenn also die glücklichen Mieter auf Mallorca auf Volker Saupes Expertenwissen schwören, dann sollten auch Sie sich dieses Buch besorgen. Mit 204 Seiten lässt es sich zwar schnell durchlesen, doch Sie finden in diesem Buch eine wahre Goldgrube von Informationen, um Ihr Mietvorhaben auf Mallorca erfolgreich durchzuführen.

Denn es ist ganz einfach: Wer dieses Buch vorher gelesen hat, wird einen gewaltigen “Wettbewerbsvorteil” beim mieten auf Mallorca haben, und erspart sich viel Zeit, Geld und Nerven.

Vielleicht ist dieses Buch nicht für Sie bestimmt, aber Hunderte fanden darin genau das, wonach sie gesucht hatten. In diesem Fall sollten Sie vertrauten Personen, die auf Mallorca langfristig mieten wollen, dieses Buch empfehlen oder in die Hände geben. Sie verschaffen somit Ihren Freunden, Bekannten und Verwandten einen guten Start auf Mallorca.

In diesem klar gegliederten Buch werden Sie in verständlicher Sprache Folgendes erfahren:

• Wie Sie ohne Umwege und mit minimalem Aufwand auf dem komplizierten Wohnungsmarkt auf Mallorca zum Mietobjekt Ihrer Träume kommen.
• Wie Sie ohne Druck oder „Maklertricks“ direkt Ihr Ziel erreichen, weil Sie jetzt selber als Experte auf Leute treffen, die oft keine Experten sind.
• Wie Sie den besten Mietpreis und die besten Mietbedingungen aushandeln.
• Wie Sie sich vor einer Fehlanmietung auf Mallorca schützen und Ihr Mietverhältnis zum entspannten Dauervergnügen wird.

Dieses Buch wurde für Sie von einem Insider geschrieben. Es zeigt Ihnen, wie der Wohnungsmarkt auf Mallorca “tickt”, und es zeigt Ihnen die Fallstricke im spanischen Mietgesetz, mit denen Sie nicht gerechnet hätten. Nach der Lektüre sind Sie fit und können sich entspannt auf die risikofreie Anmietung Ihres Mietobjektes auf Mallorca konzentrieren.

Ihre Gabriele Hillbrecht

 

Vorwort von Gabriele R. Hillbrecht

Wüssten alle Zurückgebliebenen von diesem göttlichen Paradies im Mittelmeer, würde eine Massenflucht aus Nordeuropa einsetzen. Gemeint ist Mallorca, die größte Baleareninsel, die früher völlig zu Unrecht als Putzfraueninsel gehandelt wurde. Mallorca ist jedoch schon seit langem kein billiges Pflaster mehr. Das gilt auch für die Mieten. Wer Sonne und Meer will, muss für Sonne und Meer bezahlen, und für hochwertige Topobjekte in Spitzenlagen werden auf Mallorca Top-Euros gezahlt, egal ob sie jemand kaufen oder erst mieten möchte. Um herauszufinden, was auf Mallorca Top oder Flop ist, kann für einen unerfahrenen Mietinteressenten bestenfalls zu einem abenteuerlichen Ausflug ohne Ergebnis werden oder schlimmstenfalls mit einer vermeidbaren Mietkatastrophe enden, über die er sich längere Zeit ärgern wird.

Der seit über zwei Jahrzehnten auf Mallorca lebende Diplom-Kaufmann Volker Saupe hat mit seinem Buch “Richtig mieten auf Mallorca von A-Z” eine akute Wissenslücke geschlossen. Mit seinem Ratgeber für Langzeitmieter versteht er es, seinen Lesern das komplexe Thema der Langzeitvermietung auf Mallorca Schritt für Schritt, begründet, sachbezogen und praxisnah verständlich zu machen. Der Autor weiß, wovon er spricht, denn er hat über 15 Jahre im Immobiliengeschäft auf Mallorca gearbeitet und auf der Insel eine der erfolgreichsten Vermietungsagenturen aufgebaut. Wenn also die glücklichen Mieter auf Mallorca auf sein Expertenwissen schwören, dann finden auch Sie in diesem Buch eine wahre Goldgrube mit wertvollen Informationen, um Ihr Mietvorhaben auf Mallorca mit einem positiven Ergebnis abzuschließen.

Hier erfährt der Leser in der richtigen Reihenfolge alles, was er vor und während einer Anmietung auf Mallorca wissen muss. Einem zukünftigen Mieter auf Mallorca werden kurz und bündig wichtige Erfahrungen vermittelt und vor allem vermeidbare negative Erfahrungen erspart, damit er seinen Weg zum Ziel auf einem komplizierten Mietmarkt ohne Umwege leichter, schneller und erfolgreicher beschreiten kann und sich am Ende als glücklicher Mieter einer Traumimmobilie auf der Sonneninsel Mallorca wiederfindet.

In diesem klar gegliederten Buch werden Sie in verständlicher Sprache erfahren, wie der Wohnungsmarkt auf Mallorca “tickt”. Es beleuchtet ausführlich die Fallstricke im neuen spanischen Mietgesetz, mit denen Sie nicht gerechnet hätten, und es rückt ins Blickfeld, worauf es wirklich beim Mieten auf Mallorca ankommt. Es zeigt Ihnen vor allem, wie Sie das Risiko beim Mieten minimieren, und wie Sie eine kostspielige Fehlanmietung vermeiden können und somit Ihr Mietverhältnis zum stressfreien Dauervergnügen wird.

Der Autor warnt aber auch vor falschen Propheten und rät, sich nicht gutgläubig auf schöne Worte von dilettantischen Anbietern zu verlassen, die oft keine Experten sind und folglich ihr Handwerk nicht verstehen. Meine Botschaft lautet deshalb: Für den Fall, dass Sie noch nicht mit den Mietmarktbedingungen auf Mallorca vertraut sind, überlassen Sie nichts dem Zufall. Verschaffen Sie sich vorher unbedingt einen objektiven Überblick, damit Ihr Traum von Mallorca nicht zum Albtraum wird. Auf den Punkt gebracht: Wer auf Mallorca langfristig eine Wohnung, eine Finca oder ein Haus mieten möchte, für den ist dieses Buch Pflichtlektüre. Wer dieses Buch vorher gelesen hat, wird einen gewaltigen “Wettbewerbsvorteil” für sein ganz persönliches Mietprojekt auf Mallorca haben. Es hilft dem interessierten Langzeitmieter vor allem, den Suchvorgang nach seinem Traumobjekt abzukürzen, damit dieser nicht allzu anstrengend, kostspielig und zeitraubend wird.

Zögern Sie deshalb nicht, dieses Buch auch Menschen zu empfehlen, die Ihnen am Herzen liegen und vielleicht auch den Wunsch haben, irgendwann auf Mallorca etwas zu mieten.

Gabriele R. Hillbrecht

Geschäftsführerin

Mallorca-Mietkult.com

Costa de Cálvia, Mallorca

Langzeitmietobjekte – siehe Mietwohnungen, möblierte und unmöblierte Mietobjekte

In der Praxis sieht eine Anfrage oft so aus: „Wir suchen ein Mietobjekt auf Mallorca“.  Das ist ungefähr so, als wenn jemand zu einem Autohändler geht und sagt, er suche ein Auto. Gute Vermietungsagenturen haben in derartigen Fällen eine Checkliste in Form eines strukturierten Fragebogens zur Hand, damit der zukünftige Mieter sich zunächst einmal selber Klarheit darüber verschaffen kann, was er denn nun eigentlich mieten möchte.

Auf Mallorca macht es Sinn, Mietobjekte nach der Dauer des Mietverhältnisses zu unterscheiden. Demnach gibt es Mietobjekte für die Langzeit-, die Saison- und Ferienvermietung. Wir befassen uns in diesem Buch mit Langzeitmietobjekten, genauer gesagt mit Wohnungen und Häusern, die langfristig für die Vermietung angeboten werden. Von einer Langzeitanmietung spricht man, wenn ein gesetzlicher Mietvertrag für mindestens ein 3 Monate abgeschlossen wird.

Langzeitmietobjekte ist der Oberbegriff für Mietwohnungen und Häuser, die langfristig vermietet werden. Eine Mietwohnung kann eine Erdgeschosswohnung, eine Etagenwohnung, eine Obergeschosswohnung (oft auf Mallorca als Penthousewohnung oder Atico bezeichnet), eine Maisonettenwohnung (wird auch als zweigeschossige Duplex-Wohnung bezeichnet) oder eine Einliegerwohnung in einem Mehrfamilienhaus sein. Häuser sind der Oberbegriff für Villen, Chalets, Bungalows, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Landhäuser, Dorfhäuser, Stadthäuser und Fincas.

Ein anderes Unterscheidungsmerkmal ist die geographische Lage eines Mietobjektes auf der Insel. Es liegen Welten zwischen den Mietpreisforderungen vergleicht man ähnliche Mietobjekte an unterschiedlichen Standorten auf Mallorca.

Die geographische Lage auf Mallorca kann für Langzeitmieter aus verschiedenen Gründen unterschiedlich attraktiv sein. Wer beispielsweise als Senior auf Mallorca eine einsame Finca in den Bergen anmieten möchte, ist möglicherweise schlecht beraten. Familien mit Kindern suchen oft die Nähe der internationalen Schulen in und um Palma. Selbständige mieten vorzugsweise in der Nähe Ihrer Kunden in Ballungsgebieten. Um es auf einen Nenner zu bringen: eine 100m² große Mietwohnung an der gut strukturierten Südwestküste Mallorcas kann doppelt soviel Miete kosten wie eine 100m² Wohnung in der Inselmitte oder im Osten der Insel, wo nach der Hauptsaison die Bürgersteige hochgeklappt werden. Das wäre für viele vielleicht noch nicht einmal das Hauptproblem, aber die großen Entfernungen, die zwischen dem Wohnort und der Inselhauptstadt liegen sind für die meisten Mieter ein Grund, doch etwas mehr Miete auszugeben, um näher am Geschehen zu sein. Eine geographisch gefragte Lage unter diesem Aspekt ist für ein Mietobjekt demnach eher in einer gut strukturierten Zone mit moderner Infrastruktur wie beispielsweise an der  Südwestküste der Insel zu finden.

Wenn man sich über seine geographischen Wünsche im Klaren ist, kann man sich noch detaillierte Gedanken darüber machen, ob die Mietwohnung oder das Haus beispielsweise direkt am Meer, in Küstennähe, in Strandnähe, auf dem flachen Land, in den Bergen, in einer kleinen oder großen Ortschaft oder gar direkt in Palma liegen soll.

Die Lage eines Mietobjektes ist auf Mallorca, wie überall auf der Welt, das wichtigste Kriterium für die Bemessung der Mietforderung. Bei allen Mietobjekten ist das Unterscheidungsmerkmal „mit Meerblick“ oder „direkt am Meer gelegen“ mit Abstand der ausschlaggebende Faktor, der einem Vermieter überdurchschnittlich hohe Mieteinnahmen beschert. Für eine 500m² große Villa direkt am Meer wird mehr als das dreifache als für eine gleichgroße Villa in einer Lage im Landesinneren verlangt.

Weiterhin werden Mietobjekte danach unterschieden, ob sie möbliert, teilmöbliert oder unmöbliert sind und vor allem danach, welche Qualität die Ausstattung und die Möblierung hat. Mehr als 95 Prozent der Mietwohnungen und Häuser, die langfristig angeboten werden sind auf Mallorca möbliert.

Hinterher-Nachmess-Spielchen – siehe Konstruktionsfläche

In Deutschland kann unter Umständen eine Mietminderung bei abweichender Wohnungsgröße erfolgen, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt wird. In Spanien werden Sie bei den Gerichten damit keinen Erfolg haben, weil Sie in einem Mietvertrag nie Quadratmeter-Angaben finden. Eine Flächenangabe gehört nicht zu den Bestandteilen eines spanischen Mietvertrages. Auf das hinterher-Nachmess-Spielchen muss sich in Spanien deshalb kein Vermieter einlassen.

Die einzige objektive Grundlage für einen Mietvertrag, den Sie und der Vermieter guten Gewissens in Spanien unterschreiben können, ist deshalb eine Besichtigung vor Ort.

Aufgrund der Besonderheiten des spanischen Mietgesetzes verzichten die meisten Vermieter auf einen Vertrag, wenn der zukünftige Mieter das Mietobjekt vorher noch nicht besichtigt hat, weil deutsche Mieter oft eine andere Vorstellung von der Fläche und der Soll-Qualität einer Liegenschaft haben, als sie hinterher vorfinden. Die spanischen Vermieter wissen von dieser Diskrepanz und hüten sich vor Zusicherungen in Verträgen, weil mit ihnen der Ärger programmiert ist.

Folgende Anekdote, die typisch deutsche Charakterzüge offenbart, haben wir zu diesem Thema im Internet gefunden. Herr Peter K. schreibt:

„Ich habe eine Obergeschosswohnung in einem Dorfhaus bezogen. In der Anzeige des deutschen Vermieters auf Mallorca stand circa 50m² bebaute Fläche für 500 € Miete. Daraufhin hatte ich zugesagt, weil auch Hunde erlaubt waren. Im Mietvertrag steht jetzt folgendes: Bebaute Fläche ca. 50m². Dann habe ich mal gemessen, und komme genau auf 42,5m² Wohnfläche. Das stimmt, ich kann messen. Was für Möglichkeiten habe ich jetzt, da ich die Wohnung ja aufgrund dieser 50m² gemietet habe? Es hat sich herausgestellt, dass meine Nachbarn auch alle Probleme mit meinem Vermieter haben. Er ist leider nie greifbar, weil er wohl immer am arbeiten ist. Wie kann ich jetzt vorgehen, was kann ich machen?  Vielen Dank!“

Man kann bei diesem Beispiel wohl davon ausgehen, dass der deutsche Vermieter auf Mallorca mit 50m² die Wohnfläche der Wohnung im Auge hatte, die er aber selbst nie nachgemessen hat. Ein spanischer Vermieter hätte in solch einem Fall keine Probleme, seinem Mieter zu erklären, dass sich die 50m² auf die Konstruktionsfläche (bebaute Fläche) beziehen und die ist um einiges größer als eine deutsche Wohnfläche und in Spanien verbindliches Flächenmaß.

Mietkauf

In Deutschland versteht man unter Mietkauf einen Mietvertrag, bei dem vom Eigentümer einer Immobilie einem Mieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung ein Mietobjekt zu einem vorher festgelegten Preis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten käuflich zu erwerben. Vor der Erklärung des Mieters findet auf den Vertrag Mietrecht Anwendung. Nach der Erklärung handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufrecht Anwendung findet.

Der klare Vorteil des Mietkaufs liegt für den Mieter auf der Hand: er kauft keine Katze im Sack, weil er während der Mietzeit die Vor- und Nachteile des Objektes kennenlernen kann. Entscheidet er sich dann gegen das Haus, so kommt er mit relativ geringen Verlusten aus dem Vertrag heraus, wenn der Kaufvertrag entsprechend ausgestaltet wurde. Der gravierende Nachteil sind die regelmäßig überzogenen Mietforderungen bei Mietkaufverträgen, damit der Mieter schnell in Kauflaune kommt.

Auf Mallorca war dagegen das Modell Mietkauf noch nie ein richtiges Thema. In Zeiten steigender Immobilienpreise hatten die Eigentümer kein Interesse, sich an einen Mietkaufpreis im Vorfeld zu binden, und in Zeiten mit sinkenden Immobilienpreisen wird sich kein Mieter auf einen heute vielleicht zu hohen Kaufpreis einlassen. Bereits beim Thema Probewohnen zuckten Mallorcas Immobilieneigentümer in der Vergangenheit regelrecht zusammen. Wer würde sich wohl für ein Haus entscheiden, nachdem er die Leiche im Keller entdeckt hatte? Und Mallorcas Häuser hatten fast alle eine und manchmal mehrere Leichen nicht nur in den Kellergewölben versteckt.

Weil Mietkauf auf Mallorca keine nennenswerte Tradition hat, ist deshalb auch kaum jemand im Thema und nur wenige wissen, wie es richtig geht. Auf jeden Fall geht es auf Mallorca anders, als die meisten Neuankömmlinge vermuten.

Möblierte und unmöblierte Mietobjekte

Auf Mallorca werden über 90 Prozent der Mietobjekte möbliert angeboten. Der Grund dafür liegt auf der Hand. Mallorca ist eine Ferieninsel und jeder Raum, in dem senkrecht ein Bett aufgestellt werden kann, geht in den Sommermonaten in die lukrative Ferienvermietung. Daraus können sich für Interessenten, die eine Langzeitmiete ins Auge fassen, Konsequenzen ergeben, mit denen sie nicht gerechnet haben.

Das Mobiliar von Mietobjekten, das mehrere Jahre der intensiven Ferienvermietung hinter sich hat, zeigt nicht selten unerträgliche Spuren der Abnutzung. Dennoch werden die heruntergewirtschafteten Möbel oft nicht gegen neue ausgetauscht, und die Mietobjekte werden nach der Ferienzeit mit diesem Mobiliar Langzeitmietern bedenkenlos angeboten. Wenn das Objekt keinen Dauermieter findet, steht es in der nächsten Saison für eine erneute Ferienvermietung wieder am Markt. Damit keine Missverständnisse aufkommen, auch Villen für 3.000 € Monatsmiete und darüber werden zum Teil mit Mobiliar vermietet, das man auch auf dem Sperrmüll gefunden haben könnte. Viele Vermieter zerbrechen sich darüber so lange nicht den Kopf, bis zu dem Zeitpunkt, an dem ein Mietinteressent die Frage stellt, ob das gesamte Mobiliar auch herausgenommen werden könnte, weil er eigene Möbel mitbringen möchte. An dieser Frage scheitern bereits viele Mietverträge. Die meisten Vermieter haben nämlich keine Möglichkeit, den gesamten Hausstand ihres Mietobjektes einzulagern. Zwar haben sich zwischenzeitlich professionelle Einlagerungsunternehmen auch auf dieses Problem eingestellt, aber sie verlangen für die Einlagerung je nach Volumen eine Gebühr bis zu 500 € im Monat.

Mietinteressenten meinen ausserdem regelmäßig, dass sie die Miete für ein Haus oder eine Wohnung herunterhandeln können, wenn der Vermieter die Möbel herausnimmt. Das Erstaunen ist dann groß, wenn der Vermieter Ihnen im Gegenteil bei Herausnahme und Einlagerung der Möbel die Kosten dafür in Rechnung stellen will. Wenn Sie als Mieter diese Kosten nicht tragen wollen, wird man Ihnen wahrscheinlich keinen Mietvertrag geben und auf den nächsten Mieter warten, der vielleicht ein niedrigeres Anspruchsniveau hat als Sie. Eng wird es regelmäßig bei möblierten Wohnung. Die Einlagerung der Einrichtung kostet bei einer 120m²-Wohnung ungefähr 150 € im Monat. Bei einer Miete von 1.000 € ist kein Vermieter bereit, seine Möbel einzulagern und diese Kosten zu tragen.

Aber nicht nur deshalb weigern sich spanische Vermieter, die Möbel herauszunehmen. Aus Erfahrung überstehen die meisten Mietverhältnisse auf Mallorca nicht das erste Jahr, obwohl manch ein Newcomer sein Leben hier verbringen wollte. Mallorcas Vermieter kennen diese Kommen und Gehen der ausländischen Dauermieter und warten lieben auf den nächsten Mietinteressenten, der sich spontan in ihre Wohnungseinrichtung verliebt. Und da alles im Leben eine Frage des Anspruchsniveaus ist, gibt es, frei nach dem Motto „auf jeden Topf passt ein Deckel“, auch diese Mieter, ob Sie das persönlich glauben wollen oder nicht.

Anders als in Deutschland verbleiben grundsätzlich die Einbauküchen auch bei unmöblierten Wohneinheiten im Mietobjekt und sind Eigentum der Vermieter.

Reservierung eines Mietobjektes – siehe Mietdauer und Kündigung

Unter einer Reservierung eines Mietobjektes für die Langzeitmiete versteht man die verbindliche Vormerkung zur Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung mit einem festgelegten Mietbeginn in der Zukunft und einer bestimmten Mietdauer. Durch die Reservierung selbst kommt aber noch kein Mietvertrag zustande. Mit einer Reservierungshinterlegung, in der Regel in Höhe einer Monatsmiete, dokumentiert der zukünftige Mieter seine feste Absicht, das Mietobjekt zu den vereinbarten Bedingungen anzumieten.

Die einseitige Stornierung einer Reservierung durch den zukünftigen Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrages führt fast immer zum Verlust der hinterlegten Reservierungssumme. Eine unverbindliche Reservierung ohne eine Reservierungshinterlegung ist meist nur möglich, wenn Sie als zukünftiger Mieter wenige Tage bis zur Vertragszeichnung überbrücken wollen. In diese Zeit kann jedoch dem zukünftigen Vermieter etwas besseres einfallen, als mit Ihnen zum vereinbarten Termin einen Mietvertrag zu unterschreiben. Aber auch zukünftigen Mietern fällt mit herrlicher Regelmäßigkeit in der unverbindlichen  Reservierungszeit etwas anderes ein, nämlich die Anmietung eines  Mietobjektes, das ihnen besser gefällt als das reservierte.

Bei einer Reservierung müssen Sie auf Mallorca unterscheiden, ob es sich um ein nicht vermietetes oder um ein derzeit vermietetes Mietobjekt handelt. Die Problematik, die sich aus dem einen und aus dem anderen ergibt, ist grundlegend verschieden.

Lesen Sie dazu folgendes Beispiel aus der Praxis für eine nicht vermietete Doppelhaushälfte: Familie Müller aus Hannover sieht im Internet bei einer Vermietungsagentur 10 Bilder und eine detaillierte Beschreibung einer einwandfreien, möblierten Doppelhaushälfte im Zentrum von Santa Ponsa auf Mallorca. Die monatliche Miete wird mit 1.500 € angegeben. Das Mietobjekt steht sofort für eine Langzeitvermietung zur Verfügung. Müllers wollen in einem Monat das Haus für ein Jahr anmieten. Sie einigen sich mit dem Eigentümer, das Mietobjekt von Deutschland aus ohne vorherige Besichtigung für sie zu reservieren und zwar gegen Überweisung einer Reservierungssumme in Höhe einer Monatsmiete auf das Konto des spanischen Vermieters, die später als erste Mietzahlung verrechnet werden soll. Nach einem Monat reist Familie Müller mit drei kleinen Kindern zur Unterzeichnung des vorbereiteten Mietvertrages und zur Übernahme des Hauses an. Man trifft sich am Objekt mit dem Eigentümer, und der Makler führt die Familie im Haus herum. Es vergehen genau  fünf Minuten und die Euphorie ist aus den Gesichtern der zukünftigen Mieter verschwunden. Um es kurz zu machen: Frau Müller meinte, das Haus hätte zu viele ungesicherte Treppen, zu wenig Garten und der Blick sei zwar schön aber nicht das, was man von Mallorca erwartet. Müllers zogen sich zur Beratung zurück und teilten dann dem Makler mit, dass sie das Haus nicht mieten möchten und Ihre Reservierungssumme zurückverlangen, weil das Mietobjekt nicht ihren Bedürfnissen gerecht wird. Nach kurzer Beratung mit dem Makler teilte der Eigentümer dem Mieter schließlich mit, dass er ein einwandfreies Mietobjekt ohne Mängel zur Verfügung stellt und er als Vermieter für subjektive Einschätzungen seines Mieters nicht zuständig sei. Außerdem hätte er ein email-Schreiben vom Mieter, mit dem eindeutig geklärt sei, dass die Reservierungssumme nur bei objektiven oder versteckten Mängeln der Mietsache zurückerstattet wird. Darüber hinaus hätte er einen Monat ohne Mieteinnahme gewartet und muss jetzt möglicherweise noch einen Monat auf Miete verzichten, falls er keinen anderen Mieter findet. Er sagte dies, schloss sein Haus ab und verschwand vom Grundstück. Der Mieter wartet heute noch auf die Rückerstattung seiner Reservierungszahlung.

Eine langfristige Reservierung für ein nicht vermietetes Objekt kann problematisch sein, weil sich bis zur Vertragsunterschrift einiges ereignen kann, das Sie nicht kontrollieren können und wodurch Ihr Mietverhältnis im Vorfeld sabotiert werden könnte. Stellen Sie sich vor, Ihrem zukünftigen Vermieter begegnet drei  Wochen vor Mietvertragsunterschrift ein potentieller Käufer für seine Liegenschaft mit dem er zehn Tage später zum Notar geht. Jetzt haben Sie vielleicht bereits gepackt, und wenn Sie Glück haben, wird der Vermieter Ihnen Ihre Reservierungssumme zurückgegeben. Wenn Sie Pech haben, stehen Sie mit vollem Gottvertrauen, Ihrer Familie und mit Sack und Pack vor einem verkauften Haus, und Ihr Vermieter liegt bereits in der Karibik in der Sonne. Zugegeben, dies ist ein extremes Beispiel. Dazwischen gibt es aber unzählige Varianten, die dazu führen können, dass eine Reservierung nicht zum geplanten Ergebnis führt. Am häufigsten passiert folgendes: ein Vermieter läßt sich mit einem zukünftigen Mieter aus dem Ausland auf eine Reservierung von beispielsweise zwei Monaten ein, und der Mieter überweist eine Reservierungssumme in Höhe einer Monatsmiete. Zunächst bedeutet dieses Arrangement für den Vermieter einfach ausgedrückt der Verlust von zwei Monatsmieten. Wenige Tage nach dieser Absprache klopft ein anderer Vermietungsagent bei Ihrem zukünftigen Vermieter an und präsentiert einen Kunden, der sofort mieten möchte. Was meinen Sie, was ein unanständiger Vermieter jetzt macht? Richtig, er tritt von seinem Reservierungsversprechen zurück, und er wird Ihnen Ihre Reservierungssumme zurückgeben. Falls er das Geld nicht zurückerstattet, müssten Sie ihn verklagen, was in Spanien zu nichts führt.

Es macht demnach auch wenig Sinn, sich Monate vorher unbewohnte Mietobjekte anzuschauen, weil Ihnen kein Vermieter zwei, drei oder vier Monate vor Vertragsbeginn ein Mietobjekt reserviert, ohne dass Sie ihm den Mietausfall bis zum Vertragsbeginn bezahlen? Wenn ein Vermieter dennoch dazu bereit ist, Monate vorher eine Reservierung bis zum Mietbeginn anzunehmen, haben Sie sich wahrscheinlich Wohnraum reserviert, an dem Sie wenig Freude haben werden. Schlimmstenfalls hat man sie betrogen und die Wohnung wird Ihnen bei Mietbeginn gar nicht ausgehändigt.

Ganz anders verhält es sich mit derzeit vermieteten Objekten. Theoretisch könnten Sie ein derartiges Mietobjekt lange bevor es wieder frei wird reservieren, da der Vermieter sich ja noch in einem bezahlten Vertragsverhältnis befindet. Aber die Praxis sieht auch in diesem Fall ganz anders aus: Mieter haben in Spanien nach sechs Monaten Mietdauer erstmals eine dreißigtägige Kündigungsfrist, und es ist demzufolge sinnlos, sich Mietobjekte vorher anzusehen, weil niemand weiß, wie sich letztendlich der Mieter entscheiden wird. Es kann nämlich auch sein, dass der jetzige Mieter seinen Vertrag einfach weiterlaufen lässt, was auf Mallorca keine Seltenheit ist.

Auch der Vermieter hat Optionen, nachdem der jetzige Mieter gekündigt hat. Er könnte beispielsweise seine Immobilie verkaufen oder wenn der Sommer bevorsteht, sein Mietobjekt für die gesamte Saison für teures Geld an Feriengäste vermieten. In beiden Fällen riskieren Sie, dass Ihre Reservierung platzt.

Dennoch, Reservierungen können Sinn machen. Sie sind auf Mallorca in der überwiegenden Zahl auch kein Problem und in den meisten Fällen führen sie zur Sicherung eines Mietobjektes. Allerdings sollten Sie dabei ein paar Grundregeln beachten:

• Vergewissern Sie sich vorher, ob das Mietobjekt die Eigenschaften besitzt, die für Sie wichtig sind und genau die Eigenschaften nicht besitzt, die Sie für unerträglich halten.
• Klären Sie ab, ob das Mietobjekt derzeit vermietet ist und der Mieter bereits schriftlich gekündigt hat.
• Suchen Sie sich Vermietungsagenten, die ihre Langzeitmietangebote seriös und sehr ausführlich beschreiben und mit ausreichend Fotos versehen. Sprüche klopfen wie „Wir setzen Maßstäbe“ oder ähnliches Geschwafel helfen Ihnen nicht weiter.
• Was Sie brauchen sind Fakten. Bearbeitete Fotos bei extremen Weitwinkelexperten sollten Sie relativieren, denn ein 25m² großes Wohnzimmer kann mit Weitwinkeltechnologie wie ein Fußballfeld aussehen.
• Rufen Sie verschiedene Makler an, um herauszufinden, wer sein Geschäft versteht. Sprechen Sie dort mit der Person, die das Mietobjekt persönlich kennt, und lassen Sie sich auch das Umfeld des Mietobjektes genau erklären. Damit vermeiden Sie, daß Sie während Ihrer Mietzeit auf eine Baustelle, Autobahn oder gegen eine Mauer schauen. Seriöse Agenten bieten grundsätzlich keine Mietobjekte mit einer Leiche im Keller an. Zumindest weisen diese Vermittler Sie von sich aus auf Mängel hin.
• Bevorzugen Sie Vermittler, die einen kaufmännischen, technischen oder juristischen Hintergrund haben, wie beispielsweise Betriebswirte, Diplom-Kaufleute, Architekten oder Juristen. Der „Gestern war ich noch Koch, und heute bin ich schon Makler“ Version sollten Sie prinzipiell misstrauisch gegenüberstehen, es sei denn, Ihr Gegenüber zeigt genügend Sachverstand und gewinnt so Ihr Vertrauen. Wenn Sie jedoch der Meinung sind, dass jeder Depp einen qualifizierten Vermittler spielen kann, dann werden Sie genau so einen Typen auf Mallorca treffen.

 

Vermittlungsprovision – siehe Maklercourtage, Zahlungen bei  Vertragsunterzeichnung

Das Honorar des Vermittlungsagenten oder Maklers wird Vermittlungsprovision oder auch Maklercourtage genannt. Die Vermittlungsprovision wird nach dem Erfolgsprinzip bei Abschluss eines Mietvertrages fällig. Die Vermittlung eines Mietobjektes ist eine Dienstleistung, und für Angebote auf dem Dienstleistungssektor ist die spanische Mehrwertsteuer selten inklusiv. In Spanien wird derzeit 21 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) auf die Vermittlungsprovisionen aufgeschlagen. Die Vermittlungsprovision wird grundsätzlich, wenn nichts anderes vereinbart wurde, dem Mieter berechnet. Sie darf bei einem Mietabschluss nicht mit der Courtage verwechselt werden, die bei einem Immobilienverkauf fällig wird. Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien zahlt, wenn nichts anderes vereinbart wurde, der Verkäufer das Honorar an den Makler.

Zur Vermittlung einer Mietimmobilie wird in Spanien ein Maklervertrag mit dem Interessenten geschlossen. Der zukünftige Mieter ist demnach der Auftraggeber des Vermittlungsagenten. Wesentlicher Inhalt dieses Vertrages ist ein Provisionsversprechen des Auftraggebers, wenn die Tätigkeit des Vermittlers den angestrebten Erfolg bewirkt. 

Eine Vermittlungsprovision muss in Spanien grundsätzlich bei der Unterzeichnung des Mietvertrages in bar an die Agentur gezahlt werden, die Ihnen das Objekt vermittelt hat. Selten wird ein Vermittlungsagent einen Scheck oder ein Überweisungsversprechen akzeptieren. Sollten Sie die Provision bei Vertragsunterschrift nicht oder nur zum Teil dabei haben, riskieren Sie, dass die Unterschrift bis zur vollen Barzahlung vertagt wird und zwischenzeitlich ein anderer Interessent das Objekt mieten kann. Für  Vermietungsagenten auf Mallorca ist es keine Überraschung mehr, wenn ein ausländischer Interessent einen Mietvertrag abschließen möchte, aber nicht die notwendige Summe dabei hat. Agenten gehen mit derartigen Situation relativ entspannt und flexibel um und vertrauen darauf, dass ähnlich wie beim Arzt das Wartezimmer voll ist, und beim Ruf „der Nächste bitte“ sofort der Nächste den Vertrag unterschreibt. Da die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Mietobjekten derzeit das Angebot übersteigt (siehe Verkäufermarkt) werden für gute Mietobjekte sofort unproblematische Mieter aus dem Hut gezaubert, die daran gedacht haben, dass es ratsam ist, bei Mietvertragsunterzeichnung in Spanien sofort zu bezahlen.

Selbstverständlich fallen Vermittlungskosten erst im Falle einer Anmietung für Sie an. Bis dahin ist der  Service der Vermittler für Sie grundsätzlich kostenlos. Nach der Vermittlung eines Mietobjektes und nach erfolgreicher Verhandlung und Formulierung eines rechtsgültigen spanischen Mietvertrages wird Ihnen die Vermittlungsprovision  zuzüglich spanischer Mehrwertsteuer berechnet.

Es gibt auf Mallorca Vermittlungsprovisionen, die sich zwischen einer und zwei Monatsmieten bewegen. Und es gibt natürlich auch den Nulltarif bei privaten Vermietern, der allerdings sehr anstrengend sein kann. Oft versteckt sich hinter einer privaten Anzeige ein Vermittler, der Ihre Unwissenheit ausnutzt. Um diese Tagedieben sollten Sie einen großen Bogen machen, weil diese Trittbrettfahrer ihre Kunden regelmässig schamlos über den Tisch ziehen. Wenn ein selbsternannter Vermittler Ihnen nur seine Handy-Nummer als Büroanschrift nennt, und der Nachname mit dem Vornamen identisch ist, dann sollte Ihr natürlicher Selbstschutzmechanismus den Rückzug aus diesem Geschäft sofort einleiten. Wenn Sie das Spielchen aber unbedingt spielen möchten, sollten Sie zumindest nichts unterschreiben, denn dann können Sie im Zweifelsfall die Spielregeln bestimmen.

Eine Monatsmiete Vermittlungsprovision verlangen beispielsweise spanische Makler in Palma, die aber selten Ihre Sprache sprechen und sich fast immer auf den Immobilienverkauf und nicht auf Vermietung von Wohnraum spezialisiert haben. Das Mietangebot ist bei diesen Maklern meist klein und wird mit der linken Hand bearbeitet. Wenn Sie selber Spanisch sprechen, sollten Sie diesen Weg versuchen. Neuerdings verlangen auch namhafte Firmen zunächst nur eine Monatsmiete Provision, allerdings wird der Mieter danach bei Vertragsunterschrift so richtig abgezockt, indem jede Dienstleistung extra berechnet wird, wie beispielsweise 500 € für die Vertragserstellung und 750 € für die deutsche Übersetzung und so weiter. Fragen Sie vorher Ihren Vermittlungsagenten, ob er versteckte Vermittlungsprovisionen kassieren will.

1,5 Monatsmieten verlangen professionelle Vermietungsagenten, die sich hauptsächlich mit der Vermietung von Langzeitmietobjekten beschäftigen und den Markt am besten kennen. Hier werden Sie  die gut ausgebildeten professionellen Helfer antreffen, die wissen wovon sie reden.

Zwei Monatsmieten Vermittlunsprovision finden Sie bei den ganz großen Immobilienmaklern der Branche, die sich Ihre Größe bezahlen lassen, aber das gleiche Angebot wie Ihre Konkurrenten mit 1,5 Monatsmieten haben.

Im Zweimonatsmieten-Segment tummeln sich aber auch größenwahnsinnige Vermittler und vor allem die  selbst ernannten Küchentischmakler, die mit der Einstellung „wenn ich ein Objekt im Monat vermiete, kann ich schon meine eigene Miete bezahlen“ mit allen Tricks ihre Kundschaft oft erfolgreich bearbeiten. Diese Agenten können sehr rege sein, was das Füllen der eigenen Tasche anbelangt. Abgesehen davon, dass diese Spezies zur Selbstüberschätzung neigt, finden sich in diesem Dunstkreis auch Verbrecher, die die ganze Zunft in Verruf bringen.

Einige Vermittler aus dieser Ecke nutzen darüber hinaus die Unwissenheit Ihrer Kunden schamlos aus und verlangen 1,5 Monatsmieten Provision bei Mietverträgen mit einer Mietdauer bis zu einem Jahr und zwei  Monatsmieten bei Mietverträgen die länger als ein Jahr laufen. Um diese Agenten sollten Sie einen großen Bogen machen, denn eine derartige Auslegung des spanischen Mietrechts ist pure Bauernfängerei. Mietverträge werden nämlich in Spanien regelmäßig mit Mietdauer von einem Jahr abgeschlossen, und nach Ablauf eines Jahres verlängert sich der Mietvertrag automatisch und bindend um ein weiteres Jahr bis zu insgesamt drei Jahren, es sei denn der Mieter kündigt nach den ersten sechs Monaten mit einer Kündigungsfristig von 30 Tagen den Mietvertrag. Es ist schlichtweg Betrug, wenn ein Makler Ihnen einen sinnlosen Dreijahresmietvertrag unterjubeln will, nur um eine überhöhte Vermittlungsprovision zu kassieren, denn die gesetzlichen drei Jahre stehen Ihnen grundsätzlich als Mieter in Spanien immer zu.

Bei Vermittlungsprovisionen über zwei Monatsmieten hinaus wird es aus unserer Sicht bereits kriminell, denn hier will man Sie skrupellos über den Tisch ziehen. Es gibt absolut keinen Grund, in die Falle dieser Hochstapler zu laufen, es sei denn, Sie wollen der ganzen Welt beweisen, dass Sie zu viel Geld haben.

Arbeiten Sie von Anfang an bei Ihren Mietplänen auf Mallorca mit den richtigen Partnern zusammen und lassen Sie sich nicht von Leuten beraten, die ihr Geschäft nicht verstehen. Die einzige Garantie, um im Vorfeld herauszufinden, ob Ihr Gesprächspartner seriös ist und weiß, wovon er redet, ist ein persönliches Gespräch. Rufen Sie den Vermittler Ihrer Wahl unbedingt vorher an und klären Sie vor allem die Leistungen und die Höhe der Vermittlungsprovision und fragen Sie nach versteckten Provisionen. Wenn Sie nicht sicher sind, lassen Sie sich die Höhe der endgültigen Vermittlungsprovision schriftlich geben. Es gibt nicht Billiges auf dieser Welt, es gibt nur schlechtere Qualität. Diese Wahrheit ist für Produkte und für Dienstleistungen gleichermaßen richtig. Grundsätzlich gilt, dass es fast keine Leistung gibt, die man nicht ein wenig schlechter machen und billiger anbieten könnte. Wer nur auf den Preis achtet, wird zu Recht Beute solcher Geschäftspraktiken. Es ist unklug, zu viel zu zahlen, aber es ist auch unklug, zu wenig zu zahlen (siehe Verhandlungsspielraum bei Mietobjekten). Zahlt man zu viel, verliert man etwas Geld, mehr nicht. Zahlt man zu wenig, verliert man manchmal alles, weil die Leistung nicht ihren Zweck erfüllt. Hüten Sie sich vor Agenten die extrem wenig oder extrem viel für Ihre Vermittlungstätigkeit verlangen! Sie werden während der Verhandlung mit Vermietern und hinterher Ihr blaues Wunder erleben. Wir wollen die Geschäftspraktiken dieser Leute hier nicht weiter darstellen, nur so viel sei gesagt: Die Marktgesetze verbieten es, dass man für wenig Geld viel Leistung erhält – das ist unmöglich. Mietet man bei der billigsten Mietagentur, muss man für den späteren Ärger mit einem Vermieter, dessen Sprache man möglicherweise nicht versteht, viel Geld zurücklegen. Wenn man das tut, hat man auch genug Geld, um eine bessere Leistung im Vorfeld in Anspruch zu nehmen. Und noch eine wichtige Frage sollten Sie sich stellen: Wer arbeitet hier eigentlich für wen? Ein Vermittlungsagent sollte für Sie, seinen Auftraggeber, arbeiten, das heißt auch, er sollte für Sie das Beste aus der Verhandlung mit dem Vermieter herausholen. Wenn ein Makler Ihnen beispielsweise 3.000 € bei der Jahresmiete spart, dann ist er es wert, wenn er ein angemessenes Honorar dafür bekommt.

Anmeldung beim Ausländeramt und NIE-Nummer

Wer seinen Wohnsitz dauerhaft von Deutschland nach Mallorca verlegen möchte, kommt um die Anmeldung beim Ausländeramt (Oficina de Extranjería) und um die Beantragung einer spanischen Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die NIE-Nummer, nicht herum.

Bei der NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero)  handelt es sich um die Identifikationsnummer für jeden Ausländer, der nicht die spanische Staatsbürgerschaft besitzt und in Spanien Rechtsgeschäfte tätigen möchte. Sie ist somit auch gleichzeitig eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Spanier haben anstelle eine NIF-Nummer (número de identificación fiscal), die mit der spanischen Personalausweis-nummer übereinstimmt.

Eine NIE-Nummer brauchen Sie beispielsweise für:

• die Eröffnung eines Bankkontos, (die Deutsche Bank und die Credito Balear verlangern nur Ihren Ausweis);
• die Anmeldung bei den Strom– und Wasserversorgern;
• den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien;
• die Anmeldung eines Kraftfahrzeuges;
• den Abschluss einer Fahrzeugversicherung;
• den Empfang einer Erbschaft;
• die Beantragung einer Betriebsgenehmigung;
• die Beantragung eines Darlehens oder eines anderen Kredites;
• die Beantragung eines spanischen Führerscheins.

Grundsätzlich sind Bürger der EU-Mitgliedsstaaten verpflichtet, sich in das Ausländerregister der Balearen eintragen zu lassen, wenn sie sich länger als drei Monate im Stück auf Mallorca aufhalten wollen. Die Anmeldebescheinigung (Certificado de registro de ciudadano de la Unión) im Ausländeramt gilt als Nachweis, dass man seinen Wohnsitz nach Mallorca verlegt hat. Es sollten sich jedoch nur EU-Bürger beim Ausländeramt anmelden, die ihren Steuerwohnsitz dauerhaft nach Mallorca verlegen wollen.

Nur EU-Bürger dürfen sich länger als drei Monate im Stück in Spanien aufhalten, die Arbeitnehmer oder Selbstständige im Aufnahmemitgliedsland Spanien sind oder werden wollen, oder für sich und ihre Familienangehörigen über ausreichende Existenzmittel sowie einen umfassenden Krankenversicherungs-schutz verfügen. Ziel der Neureglung durch die spanische Regierung ist es, zu verhindern, dass EU-Ausländer dem spanischen Gesundheitswesen zur Last fallen, ohne dass sie einen Beitrag leisten.

Wer sich jedoch weniger als drei Monate am Stück in Spanien aufhält, muss sich nicht ins Ausländerregister eintragen lassen. Er kann eine NIE-Nummer beantragen, er muss es aber nicht. Am einfachsten haben es demnach Mieter ohne schulpflichtige Kinder, die auf Mallorca einen Zweitwohnsitz anmieten, den Sie mit Unterbrechungen nur sporadisch nutzen. Rentner und Pensionäre, die ihren Lebensabend auf Mallorca verbringen möchten, sollten eine NIE-Nummer beantragen und einen Nachweis führen, dass sie über ausreichende Mittel verfügen.

Für den Fall, dass der Versorger einer Familie pendelt und beispielsweise in Deutschland weiterhin berufstätig ist, seine Familie aber ganzjährig auf Mallorca lebt und seine Kinder zudem auch die Schulen auf Mallorca besuchen, liegt der Fall etwas anders. In diesem Fall erhält die Ehefrau zusammen mit den Kindern quasi einen Auswandererstatus, während der Ehemann, der ja weiterhin in seinem Heimatland steuerpflichtig bleiben will, keine NIE-Nummer beantragen und sich nicht beim Ausländeramt anmelden muss.

Für die Ausstellung der Anmeldebescheinigung wird bei berufstätigen Personen die Vorlage des Ausweisdokumentes und eine Einstellungsbestätigung oder Beschäftigungsbescheinigung des spanischen Arbeitgebers oder ein Nachweis der Selbstständigkeit gefordert. Unklar bleibt allerdings, was der spanische Gesetzgeber unter ausreichende Existenzmittel versteht, d.h. in welcher Höhe Geldmittel nachgewiesen werden müssen, um auch ohne Berufstätigkeit ins Ausländerregister eingetragen zu werden. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieses Buches lässt sich folgendes zu diesem Thema sagen: Wenn Sie bei einer spanischen Bank ein Konto eröffnen möchten, müssen Sie Ihre NIE-Nummer sowie eine Seite Ihrer Steuerklärung vorlegen, aus der Ihre deutsche Steuernummer zusammen mit Ihrem Namen ersichtlich ist. Die Banken interessieren sich derzeit weder für Ihr Vermögen noch über Ihr Einkommen im Ausland. Einige Banken verlangen zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal eine NIE-Nummer, aber es kann mit Sicherheit angenommen werden, dass hier noch Änderungen auf ausländische Antragsteller zukommen werden.

Der Weg eines jeden deutschen Auswanderers beginnt auf Mallorca im Ausländeramt der Balearen, wo er zunächst seine vorläufige NIE-Nummer beantragen muss. Das Antragsformular bekommt man in Palmas Industriegebiet Polígono de Levante in der Calle Ciudad de Querétaro. Telefon: 0034 – 971 989 170. Das Amt ist von Montag bis Freitag von 9–14 Uhr geöffnet und befindet sich ungefähr dort, wo die Autobahn Richtung Flughafen-Llucmajor in Palma beginnt.

Es gibt aber auch die Möglichkeit vor der Einreise nach Spanien eine NIE-Nummer beim spanischen Konsulat in Deutschland zu beantragen. Die Bearbeitungszeit kann bis zu drei Monaten dauern und sollte vorher von Ihnen geklärt werden.

Wer am PC Vorarbeitet leisten möchte, kann sich den Antrag für die NIE-Nummer unter www.interior.gob.es oder www.mir.es herunterladen. Der vollständige Link lautet:

http://www.interior.gob.es/documents/642012/1601927/EX+15+Solicitud+de+Numero+de+Identidad+de+Extranjero+NIE+y+Certificados/0e8ac9e2-ba83-4544-9d42-b228599e76b8.

Am PC müssen Sie das Antragsformular mit der Nummer EX-15 aufrufen. Das Formular können Sie direkt am PC ausfüllen und danach ausdrucken, oder Sie füllen den Ausdruck per Hand aus. Beim Ausfüllen des Antrages per Hand müssen alle Angaben in Großbuchstaben gemacht werden. Den ausgedruckten, von Ihnen unterschriebenen Antrag mit Kopie, zusammen mit einer Ausweiskopie, zwei Passfotos und dem Zahlungsbeleg für die Gebühr legen Sie persönlich beim Ausländeramt vor. Im Alleingang müssen Sie davon ausgehen, dass Sie bis zu dreimal zum Amt müssen: Einmal um den Vordruck für die Gebühr abzuholen, das zweite Mal um die Nummer zu beantragen und danach müssen Sie die NIE-Nummer noch abholen. Eine sehr detaillierte Beschreibung des ganzen Prozesses finden Sie in dem Buch „Nichtresidente in Spanien“ von Kerstin S. Bumiller.

Sollten Ihre Spanischkenntnisse nicht ausreichen, können Sie auf Mallorca auch professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Das Team der Vermietungsagentur Mallorca-Mietkult.com gibt Ihnen gern die Telefon-Nummer einer kompetenten Person, die diesen Behördengang für Sie preisgünstig erledigt.

Um eine NIE-Nummer zu beantragen, gibt es zwei unterschiedliche Formulare. Mit dem ersten Formular (Solicitud de NIE – Nùmero de identidad de extranjero) beantragen Sie nur eine NIE-Nummer, falls Sie keinen festen Wohnsitz auf Mallorca benötigen. Mieter eines Zweitwohnsitzes auf Mallorca, die nur sporadisch auf der Insel leben, sollten diesen Antrag ausfüllen. Mit diesem Antrag werden Sie nicht in das Ausländerregister eingetragen und bekommen keinen Residenten-Status.

Das andere Formular ist nur für Zuwanderer mit festem Wohnsitz auf Mallorca gedacht. Bei diesem Formular (Solicitud de Certifacado de registro como residente comunitario) erhalten Sie eine NIE-Nummer, werden in das Ausländerverzeichnis auf Mallorca eingetragen und Sie sind danach Resident.

Der Alleingang direkt beim Ausländeramt sieht ungefähr so aus:

Als erstes benötigen Sie das Bareinzahlungsformular für die Meldegebühr. Dieses Formular bekommen Sie direkt im Ausländeramt zusammen mit dem Antragsformular für die vorläufige NIE-Nummer. Wenn Sie nur diese beiden Formulare abholen möchten, müssen Sie sich nicht in die Schlange  einreihen, sondern Sie warten rechts vom Eingang und erhalten dort relativ schnell die Formulare. Sie können das Bareinzahlungsformular gleich im Eingangsbereich des Amtes ausfüllen. Danach gehen Sie mit dem ausgefüllten Bareinzahlungsformular zu einer Bank und zahlen den geforderten Betrag in Höhe von circa 10,-€ in bar ein (dieser Betrag kann unterliegt Änderungen, fragen Sie besser nach). Eine Übersicht der Banken gibt es am gleichen Schalter. Bei einigen Banken können Sie Bareinzahlungen nur am Dienstag und am Donnerstag zwischen 8:30 und 10:00 Uhr tätigen.

Bei Vorlage des Bareinzahlungsbeleges zusammen mit dem ausgefüllten Antrag für die vorläufige NIE-Nummer mit Kopie und dem Reisepass oder Personalausweis mit Kopie bekommen Sie die vorläufige NIE-Nummer im Ausländeramt sofort ausgehändigt. Für die vorläufige NIE-Nummer benötigen EU-Bürger noch keine Einstellungsbestätigung des spanischen Arbeitgebers oder einen Nachweis einer Selbstständigkeit in Spanien. Mit einer vorläufigen NIE-Nummer können Sie dann bei der Sozialversicherung (Seguridad Social) eine Beitrittsnummer (Numero de afiliación) beantragen.

Die vorläufige NIE-Nummer zusammen mit der Sozialversicherungs-Nummer sollten Sie Ihrem zukünftigen Arbeitgeber für die Anfertigung des Arbeitsvertrages vorlegen.

Der unterschriebene Arbeitsvertrag, die Sozialversicherungs-Nummer und ein gültiger Mietvertrag sind die Grundlage für die Beantragung der endgültigen NIE-Nummer. Dafür müssen Sie erneut zum Ausländeramt und noch einmal ein Einzahlungsformular ausfüllen und danach ein zweites Mal die 10,-€ Gebühr vorher bei einer Bank einzahlen. Danach reichen Sie Ihren Antrag für die NIE-Nummer ein. Legen Sie die folgenden erforderlichen Original-Dokumente vor und bringen Sie auf jeden Fall je eine Kopie mit:

Ø  Einzahlungsbeleg von der Bank über die Gebühr,

Ø  Kopie des Arbeitsvertrages,

Ø  die vorläufige NIE-Nummer,

Ø  Beitrittsnummer zur Sozialversicherung,

Ø  Personalausweis,

Ø  Nachweis über einen Wohnsitz (Mietvertrag).

Wenn Sie alles richtig gemacht haben, erhalten Sie eine Aufenthaltsgenehmigung für Spanien, genannt Residencia, und Sie gehören jetzt zur Gruppe der Residenten auf Mallorca, was nicht zu verwechseln ist mit Resistenten (den Widerstandsfähigen).

Nachstehend finden Sie eine kleine Ausfüllhilfe, damit Sie sich Im Antragsformular für eine NIE-Nummer (Solicitud de NIE) müssen Sie die folgenden Angaben in spanischer Sprache machen:

Ø  N° Pasaporte: Ihre Reisepass-Nummer,

Ø  Datos Personales del Extranjero: Ihre persönlichen Daten wie folgt:

Ø  1er Apellido: Nachname,

Ø 2° Apellido: zweiter Nachname (falls nicht vorhanden, machen Sie Striche),

Ø  Nombre: Vorname,

Ø  Fecha de Nacimiento: Geburtsdatum,

Ø  Lugar de nacimiento: Geburtsort,

Ø  Sexo: Geschlecht, H für männlich (Hombre) und M für weiblich (Mujer),

Ø  Estado Civil: Familienstand. S für allein stehend, C für verheiratet, V für verwitwet und D für getrennt,

Ø  Pais de nacimiento: Geburtsland,

Ø  Pais de nacionalidad: Ihre Nationalität,

Ø  Nombre de padre: Vorname des Vaters,

Ø  Nombre de la madre: Vorname der Mutter,

Ø  Domicilio en España: Ihre heutige Adresse in Spanien (falls keine vorhanden, dann offen lassen),

Ø  Lugar donde se solicita el NIE: Beantragungsort der NIE-Nummer,

Ø  Datos relativos a la Solicitud (Motivo por el que solicita el NIE): das Motiv für Ihren Antrag – kreuzen Sie Profesional für beruflich an oder Social wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten.

Ø  Das Formular müssen Sie hier “firma de solicitante” datieren und unterschreiben.

Anmeldung beim Einwohnermeldeamt

Die Meldepflicht für Ausländer ersetzt nicht die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt (Empadronamiento) in Ihrer Wohnge-meinde. Sie sind auch verpflichtet, sich in der Gemeinde einzuschreiben, in der Sie sich die meiste Zeit des Jahres aufhalten.

Für die Ausstellung der spanischen Meldebeschei­nigung (Certificado de Empadronamiento) gehen Sie zum Bürgerbüro im Rathaus (Ayuntamiento) Ihrer Wohngemeinde und legen dort folgende Dokumente vor:

Ø  Ihren Reisepass oder Personalausweis sowie eine Kopie,

Ø  einen Nachweis über Grundeigentum oder

Ø  eine Kopie eines gültigen Mietvertrages in spanischer Sprache,

Ø  eine Rechnung des Stromversorgers

Ø  oder den Nachweis über einen Telefonfestnetzanschluss.

Zusammen mit der Meldebescheinigung sollten Sie sich im Bürgerbüro auch gleich die folgenden Bescheinigungen ausstellen lassen.

Ø  Bescheinigung für ermäßigte Busfahrkarten für öffentliche Verkehrsmittel (Tarjeta ciudadana),

Ø  Bescheinigung, mit der Sie als Resident Ermäßigungen  für Flüge und Fährverbindungen zum spanischen Festland erhalten  (Certificado de Viajes).

Die Meldebescheinigung beim Einwohnermeldeamt benötigen Sie beispielsweise für:

Ø  die Anmeldung bei der Sozialversicherung,

Ø  die Anmeldung Ihrer Kinder in der Schule.

Bei der deutschen Auslandsvertretung (Konsulat) besteht in Spanien keine Meldepflicht. Es empfiehlt sich jedoch, den Wohnort im Reisepass bei der zuständigen deutschen Auslandsvertretung eintragen zu lassen. Dafür benötigen Sie:

Ø  die Abmeldebescheinigung aus Deutschland,

Ø  die Anmeldebescheinigung für Spanien (Certificado de Empadronamiento).

 

 

Inhaltsverzeichznis
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	11
A
Anbieter von Mietobjekten . . . . . . . . . . . . . . . . .	19
Anmeldung bei der Gemeinde . . . . . . . . . . . . . . .	21
Anpassung der Miete an den
Lebenshaltungskostenindex . . . . . . . . . . . .	21
Appartementanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	21
Ausländerregister und Einwohnermeldeamt . . . . . .	22
Auslandsüberweisung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	24
Außergewöhnliche Mietobjekte . . . . . . . . . . . . . . .	26
Auswandern nach Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . .	28
Automatische Verlängerung von Mietverträgen . . .	31
B
Balearen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	32
Bankbürgschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	36
Banken und Sparkassen auf Mallorca . . . . . . . . . .	37
Befristeter Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	41
Besichtigungstermin . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .	44
Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	45
Betrüger auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	45
Bruttogeschossfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	47
Bruttomiete und Nettomiete . . . . . . . . . . . . . . . .	47
C
Checkliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	47
Courtage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	52
D
Dauermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	52
Deutsche Schule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	53
Deutsche Übersetzung des Mietvertrages . . . . . . .	53
E
Eigenbedarf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	53
Eigentumswechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	53
Eintrittsrecht Dritter und
Fortsetzung des Mietverhältnisses . . . . . . . .	54
Einwohner auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	54
Elf-Monats-Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	55
Entfernungen auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . .	55
Eröffnung eines Kontos . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	55
F
Fahrzeugeinfuhr und Fahrzeughaltung . . . . . . . .Feriengebiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	5560
Ferienvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	61
Fincas auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	63
Flächenangaben von Häusern und Wohnungen . . .	64
Fristgerechte Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . .	64
Fristlose Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	64
Führerschein in Spanien . . . . . . . . . . . . . . . . . .	64
G
Gehaltsnachweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	66
Gemeinschaftskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	66
Gesamtmietdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	67
Geschäftsfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	67
Gestorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	67
Gewerbliche Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . .	69
H
Haustierhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	69
Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	71
Heizung und Heizsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . .	71
Hinterher-Nachmess-Spielchen . . . . . . . . . . . . . .	76
I
Instandhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	78
International Bank Account Number (IBAN) . . . . .	78
Internationale Privatschulen . . . . . . . . . . . . . . . .	78
Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	78
Internet-Anschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	78
Inventarliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	79
K
Kabelloser High-Speed-Internetzugang . . . . . . . .	80
Kaltmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	81
Katalanisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	82
Kaufoption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	85
Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	85
Kleinreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	90
Klimaanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	90
Komfortwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	90
Konstruktionsfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	91
Kündigungsfrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	93
L
Landhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	93
Langzeitmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	93
Langzeitmietobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	98
Langzeitmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	101
Langzeitvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	103
Lebenshaltungskostenindex . . . . . . . . . . . . . . . .	103
Luxusimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	103
M
Maklercourtage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Maklervertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	103103
Meldepflicht für Ausländer . . . . . . . . . . . . . . . . .	104
Mietangebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	104
Mietbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	104
Mietdauer u. Kündigung des Mietverhältnisses . . .	104
Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	111
Mieter-Casting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	112
Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	112
Mietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	113
Mietersparnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	113
Mietgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	113
Mietimmobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	113
Mietkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	113
Mietkaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	116
Mietkonditionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	116
Mietkultur auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	116
Mietmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	119
Mietminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	119
Mietnomaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	122
Mietparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	128
Mietpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	128
Mietpreisspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	131
Mietrecht in Spanien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	131
Mietsicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	133
Mietsicherheit durch Verpfändung . . . . . . . . . . . .	135
Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	136
Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	136
Mietvorauszahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	138
Mietwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	140
Mietwucher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Mietzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	140140
Mindestmietdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	140
Mobiles Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	140
Möblierte und unmöblierte Mietobjekte . . . . . . . .	141
Müllabfuhrgebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	142
Multikulti auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	143
N
Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	144
Nettomiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	146
Nettowohnfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	146
NIE-Nummer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	146
P
Postfach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	150
Privatschulen und staatliche Schulen . . . . . . . . . .	150
Professionelle Hilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	154
Q
Quadratmeterpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	154
Qualitativ hochwertige Mietobjekte . . . . . . . . . . .	154
R
Reparaturen während des Mietverhältnisses . . . . .	156
Reservierung eines Mietobjektes . . . . . . . . . . . . .	157
Reservierungsanzahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . .	162
Rückkaufsrecht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . .	162
S
Saisonmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	162
Santa Ponsa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	163
Schlüsselübergabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	163
Schnäppchenmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	164
Schulen auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	164
Son Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	164
Spanische Steuernummer . . . . . . . . . . . . . . . . .	165
Spanisches Bürgerliches Gesetzbuch . . . . . . . . .	165
Spanisches Mietgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	166
Sprachen auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	166
Standardmietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	168
Steueridentifikationsnummer für Ausländer . . . . .Strände auf Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	168168
Stromanmeldung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	169
Stromkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	170
Stromversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	171
Suche nach Langzeitmietobjekten im Internet . . .	175
Suchprofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	177
Südwestküste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	177
Swimmingpool . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	177
U
Übersetzung von Mietverträgen . . . . . . . . . . . . .	177
Überweisungsbeleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	178
Umzug nach Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	178
Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	181
V
Verbrauchskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	183
Vergleichsmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	183
Verhandlungsspielraum bei Mietobjekten . . . . . . .	183
Verkauf des Mietobjektes . . . . . . . . . . . . . . . . . .	188
Verlängerung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . .	188
Vermietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	188
Vermietung von Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . .	190
Vermietungsagenturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	190
Vermittlungsagenten für Mietobjekte . . . . . . . . . .	191
Vermittlungsprovision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	193
Versteuerung von Mieteinnahmen . . . . . . . . . . . .	198
Vertragslaufzeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	199
Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	199
Vorauszahlung der Jahresmiete . . . . . . . . . . . . .	199
Vorkaufsrecht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . .	199
W
Warmmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	199
Wasserkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	199
Wasserversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	200
Wohnfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	200
Z
Zahlungen bei Vertragsunterzeichnung . . . . . . . .	202
Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	202