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Zahlungen bei Vertragsunterzeichnung

Zusammenfassung

Leseprobe:

Langzeitmiete – siehe Langzeitvermietung, Dauermiete, Vermietung von Wohnraum

Als Langzeitvermietung wird heute in Spanien das bezeichnet, was beispielsweise in Deutschland landläufig in die Rubrik „Mieten“ fällt. Die Langzeitmiete ist in Spanien im Gegensatz zur kurzfristigen Ferienvermietung im spanischen Mietrecht geregelt. Die Ferienvermietung kommt ohne Mietverträge aus und unterliegt dem spanischen bürgerlichen Gesetzbuch, dem Codigo Civil. Eine Sonderstellung bilden die Saisonmietverträge im Mietrecht, die ebenfalls kurzfristiger Natur sind.

Die langfristige Vermietung von Wohnraum war bis vor kurzem auf Mallorca ein kleiner überschaubarer Markt, der kaum von ausländischen Besuchern der Insel wahrgenommen wurde. In der spanischen Mentalität hatte die Schaffung von Wohneigentum schon immer höchste Priorität und das Mieten von Wohnungen und Häusern war dementsprechend auf der Wunschliste beispielsweise von jungen Ehepaaren an letzter Stelle anzutreffen. Die eigenen vier Wände wurden auf Mallorca grundsätzlich höher bewertet als das noch größere Auto oder die teure Einrichtung für eine Mietwohnung. Spanien ist mit 86 Prozent Wohneigentumsquote Spitzenreiter in Europa. Deutschland liegt dagegen mit 43 Prozent im europäischen Vergleich an vorletzter Stelle. Die Schweizer bilden mit 36 Prozent Wohneigentum das Schlusslicht.

Hinter der Langzeitvermietung verbirgt sich auf Mallorca eine ganz besondere Problematik, die man als potentieller Langzeitmieter verstanden haben muss.

Nur wenige Vermieter stellen ihre Mietobjekte gezielt Mietern für eine im Prinzip unbeschränkte Mietdauer zur Verfügung. Die kurzfristigen Ziele der überwiegenden Zahl von Vermietern decken sich nicht mit den langfristigen Zielen der Mieter. Während die typischen Mieter für einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren und meistens weit darüber hinaus ein Mietobjekt suchen, möchten die Vermieter am liebsten die Mietzeit maximal auf ein „überschaubares“ Jahr begrenzen. Leider ist das spanische Mietgesetz hier nicht auf der Seite der Vermieter, weil es dem Mieter gestattet, das Mietobjekt bis zu fünf Jahren ohne Kündigung seitens des Vermieters zu nutzen, vorausgesetzt, er zahlt pünktlich seine Miete und verstößt nicht gegen andere Gebote dieses Gesetzes.

Die Idealform für Mallorcas Vermieter war und ist die lukrative Ferienvermietung, die wegen ihrer Kurzfristigkeit deshalb für Vermieter die Alternative zur Langzeitvermietung ist. Wenn der Sommer naht, werden demzufolge auch alle verfügbaren Unterkünfte für die Feriensaison hoch gerüstet und die Langzeitvermietung ist in dieser Zeit für die meisten Vermieter kein Thema.

Der tiefer sitzende und wahre Grund für die „Mietverweigerung“ an Dauermieter waren aber die gewaltigen Immobiliengewinne der letzten 15 Jahre im Falle des Verkaufs einer Liegenschaft. Warum sollte ein Eigentümer seine Liegenschaft vermieten, wenn ihm ein Käufer einen risikolosen Gewinn verspricht, für den er 15 Jahre oder länger mit Risiko vermieten müsste.

Die derzeitige Rezession, die den Verkauf von Immobilien weltweit fast zum Stillstand brachte, führte auch auf dem verkaufsverwöhnten Mallorca dazu, dass sich viele Eigentümer durch wirtschaftliche Zwänge über Nacht in Vermieter verwandeln mussten. Je größer dieser Druck wird, desto mehr Anbieter werden ihre Wohnungen und Häuser dem Mietmarkt zur Verfügung stellen, um Ihre monatlichen Belastung in den Griff zu bekommen. Trotz des Drucks sind dennoch die meisten neuen Vermieter nicht bereit, Ihre Liegenschaften länger als ein Jahr herauszurücken, denn alle hoffen insgeheim immer noch, dass die Krise schnell vorübergehen wird, damit das Haus oder die Wohnung dann wieder als teures Verkaufsobjekt am Markt stehen kann. In dieser Zeit des gewaltigen Umbruchs setzt sich nur langsam die Einsicht durch, dass wir am Anfang einer der größten weltweiten Wirtschaftskrisen aller Zeiten stehen, und diese Einsicht führt auch auf Mallorca dazu, dass Vermieter mehr und mehr zu längeren Mietzeitangeboten übergehen werden.

Um diesen Zusammenhang ganz zu verstehen, sollten wir ihn noch etwas mehr vertiefen: 2005 kam in Spanien nach vielen Jahren ungebremsten Wachstums auf dem Immobilienmarkt ein neuer Trend ins Spiel als sich bei den Verkäufen zuerst eine Verlangsamung und dann ein Zusammenbruch abzeichnete. Die Preise für Immobilien waren in schwindelerregender Höhe angelangt und gleichzeitig zogen die Hypothekenzinsen drastisch an. Viele, die zu Höchstpreisen noch zugegriffen hatten, wurden danach durch hohe Zinsbelastung in die Knie gezwungen. Die Folge war ein relativ großes Angebot an Mietobjekten, wie es Mallorca nie zuvor gesehen hatte. Um ihre Häuser und Wohnungen vor dem Zugriff der Banker zu schützen, zumindest solange bis die Zinsen sich wieder normalisieren konnten, wurden viele mallorquinische und ausländische Eigentümer aus der Not heraus über Nacht zu Vermietern. Ein neuer bemerkenswerter Markt war entstanden: Zu den traditionellen Märkten der Ferienvermietungen an Urlauber und der Saisonvermietungen an Saisonarbeiter gesellte sich über Nacht der neue Markt der Langzeitvermietungen. Vorwiegend zahlungskräftige Kundschaft aus Mittel- und Nordeuropa nutzten die Immobilienkrise und verwirklichten kurzerhand trotz der hohen Immobilienpreise jetzt als Mieter ihren Traum vom Leben unter südlicher Sonne. Dieser neue Markt wurde schnell in Mittel-und Nordeuropa zunehmend bemerkt und dankend angenommen. Vom Kaufen war schon seit längerer Zeit keine Rede mehr, und die unschlagbare Alternative der Anmietung von Wohnraum zu Preisen, die selten die Zinsbelastung der Vermieter überstieg, ist für die meisten ein Geschenk der Götter.

Kenner der Szene haben jedoch schnell begriffen, dass hier über Nacht niemals so etwas wie ein deutscher oder Schweizer Dauermietmarkt entstanden sein konnte. Aus einer gewissen Not heraus haben erst wenige und dann immer mehr Eigentümer ihren Strohhalm schnell erkannt und genutzt. Das spanische Mietrecht sieht jedoch eine Mietdauer von fünf Jahren vor, aus der sich nur der Mieter jährlich verabschieden kann, an die aber der Vermieter ohne Kündigungsrecht die vollen fünf Jahre vertraglich gebunden ist. Dieses staatlich verordnete Missverhältnis zwischen Mieter- und Vermieterrecht wird von den meisten mittel-und nordeuropäischen Mietern nicht in seiner vollen Konsequenz durchschaut. Während der ausländische Mieter mindestens fünf Jahre das Paradies geniessen möchte, will der spanische Vermieter eigentlich nur die Immobilienkrise überbrücken, und eine staatlich verordnete fünf jahrelange Krise scheint selbst den Pessimisten außerhalb der Realität zu liegen. Diese Erkenntnis führte zur Geburtsstunde der so genannten Elf-Monats-Mietverträge. Schlaue Rechtsanwälte hatten eine Gesetzeslücke im spanischen Mietrecht erkannt, um Vermieter vor dem Fünfjahresmietvertrag zu schützen. Der bekannte Saisonmietvertrag wurde so lange angepasst, bis er gesetzeskonform als befristeter Mietvertrag die Bühne betreten konnte. Kernstück dieses Vertrages ist die Tatsache, dass der erste Wohnsitz des Mieters weiterhin in seinem Heimatland angenommen wird und im Mietvertrag der Zweitwohnsitz des Mieters bescheinigt wird. Mit dieser Formulierung war der Weg für eine Begrenzung der Mietdauer auf maximal 11 Monate unter bestimmten Umständen frei und die meisten Vermieter wähnten sich in Sicherheit und glaubten fest daran, dass sie mit diesem Trick das Mietgesetz ausgehebelt hatten. Wir glauben jedoch eher daran, dass dieses Spielchen mit den befristeten Mietverträgen nur für exakt elf Monate gespielt werden kann. Im Wiederholungsfalle wird jeder spanische Richter sich darauf besinnen, dass er dafür bezahlt wird, Recht zu sprechen und sich nicht zum Wasserträger der Rechtsverdreher machen zu lassen. Im Grunde haben wir volles Verständnis für die Vermieter, deren Ziel es ist, so schnell wie möglich zu ihrem Eigentum als uneingeschränkter Eigentümer zurückzukehren. Auf der anderen Seite versteht jeder die Ziele eines Mieters, ein Mietobjekt mit möglichst langer Mietdauer nutzen zu wollen. Jeder zukünftige Mieter sollte aber begreifen, dass der Mietmarkt auf Mallorca sich vom Mietmarkt seines Heimatlandes grundlegend unterscheidet und der Interessenkonflikt langfristig durch die Höhe der Hypothekenzinsen entschieden wird. Der Elf-Monatsmietvertrag ist grundsätzlich nicht für Familien geeignet, die Mallorca als langfristiges Auswanderungsziel gewählt haben, denn dieser Vertrag ist im Zweifelsfall nach elf Monaten endgültig beendet. Für Mieter, die einen möblierten Zweitwohnsitz auf Mallorca suchen, könnte dieses Vertragsmodell dagegen ausreichen, wenn der Vermieter versichert, dass der Vertrag bei Bedarf nach elf Monaten mit einer überschaubaren Periode für beide Parteien verlängert werden kann.

Langzeitmietobjekte - siehe Mietwohnungen, Fincas, möblierte und unmöblierte Mietobjekte, Checkliste

In der Praxis sieht eine Anfrage oft so aus: „Wir suchen ein Mietobjekt auf Mallorca“. Das ist ungefähr so, als wenn jemand zu einem Autohändler geht und sagt, er suche ein Auto. Gute Vermietungsagenturen haben in derartigen Fällen eine Checkliste in Form eines strukturierten Fragebogens zur Hand, damit der zukünftige Mieter sich zunächst einmal selber Klarheit darüber verschaffen kann, was er denn nun eigentlich mieten möchte.

Auf Mallorca macht es Sinn, Mietobjekte nach der Dauer des Mietverhältnisses zu unterscheiden. Demnach gibt es Mietobjekte für die Langzeit-, die Saison- und Ferienvermietung. Wir befassen uns in diesem Buch mit Langzeitmietobjekten, genauer gesagt mit Wohnungen und Häusern, die langfristig für die Vermietung angeboten werden. Von einer Langzeitanmietung spricht man, wenn ein gesetzlicher Mietvertrag für mindestens ein Jahr abgeschlossen wird.

Langzeitmietobjekte ist der Oberbegriff für Mietwohnungen und Häuser, die langfristig vermietet werden. Eine Mietwohnung kann eine Erdgeschosswohnung, eine Etagenwohnung, eine Obergeschosswohnung (oft auf Mallorca als Penthousewohnung oder Atico bezeichnet), eine Maisonettenwohnung (wird auch als zweigeschossige Duplex-Wohnung bezeichnet) oder eine Einliegerwohnung in einem Mehrfamilienhaus sein. Häuser sind der Oberbegriff für Villen, Chalets, Bungalows, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Landhäuser, Dorfhäuser, Stadthäuser und Fincas.

Ein anderes Unterscheidungsmerkmal ist die geographische Lage eines Mietobjektes auf der Insel. Es liegen Welten zwischen den Mietpreisforderungen vergleicht man ähnliche Mietobjekte an unterschiedlichen Standorten auf Mallorca.

Die geographische Lage auf Mallorca kann für Langzeitmieter aus verschiedenen Gründen unterschiedlich attraktiv sein. Wer beispielsweise als Senior auf Mallorca eine einsame Finca in den Bergen anmieten möchte, ist möglicherweise schlecht beraten. Familien mit Kindern suchen oft die Nähe der internationalen Schulen in und um Palma. Selbständige mieten vorzugsweise in der Nähe Ihrer Kunden in Ballungsgebieten. Um es auf einen Nenner zu bringen: eine 100m² große Mietwohnung an der gut strukturierten Südwestküste Mallorcas kann doppelt soviel Miete kosten wie eine 100m² Wohnung in der Inselmitte oder im Osten der Insel, wo nach der Hauptsaison die Bürgersteige hochgeklappt werden. Das wäre für viele vielleicht noch nicht einmal das Hauptproblem, aber die großen Entfernungen, die zwischen dem Wohnort und der Inselhauptstadt liegen sind für die meisten Mieter ein Grund, doch etwas mehr Miete auszugeben, um näher am Geschehen zu sein. Und das aus gutem Grund. Wenn bei Papa auf einer Finca in der einsamen Pampa Herzkreislaufprobleme auftreten, nützt es wenig, wenn die Miete der Finca niedrig ist. Wir haben das alles bereits erlebt, und zusammenfassend lässt sich sagen, wer auf Mallorca im Ernstfall innerhalb einer Stunde kein Krankenhaus erreichen kann, fällt im folgenden Jahr wahrscheinlich als Mieter aus. Dieses leidige Thema wird auf der Insel ausgeklammert und ignoriert, obwohl es eine Tatsache ist, dass die Krankenwagen und deren Personal eher einem Fleischtransportunternehmen gleichen und mit einem modernem Notarztdienst keine Ähnlichkeit haben. Dennoch, grundsätzlich sind einige Krankenhäuser auf Mallorca hervorragend, sie liegen aber in den gut strukturierten Ballungsgebieten. Eine geographisch gefragte Lage unter diesem Aspekt ist für ein Mietobjekt demnach eher in einer gut strukturierten Zone mit moderner Infrastruktur wie beispielsweise an der Südwestküste der Insel zu finden.

Wenn man sich über seine geographischen Wünsche im Klaren ist, kann man sich noch detaillierte Gedanken darüber machen, ob die Mietwohnung oder das Haus beispielsweise direkt am Meer, in Küstennähe, in Strandnähe, auf dem flachen Land, in den Bergen, in einer kleinen oder großen Ortschaft oder gar direkt in Palma liegen soll.

Die Lage eines Mietobjektes ist auf Mallorca, wie überall auf der Welt, das wichtigste Kriterium für die Bemessung der Mietforderung. Bei allen Mietobjekten ist das Unterscheidungsmerkmal „mit Meerblick“ oder „direkt am Meer gelegen“ mit Abstand der ausschlaggebende Faktor, der einem Vermieter überdurchschnittlich hohe Mieteinnahmen beschert. Für eine 500m² große Villa direkt am Meer wird mehr als das dreifache als für eine gleichgroße Villa in einer Lage im Landesinneren verlangt.

Weiterhin werden Mietobjekte danach unterschieden, ob sie möbliert, teilmöbliert oder unmöbliert sind und vor allem danach, welche Qualität die Ausstattung und die Möblierung hat. Mehr als 80 Prozent der Mietwohnungen und Häuser, die langfristig angeboten werden sind auf Mallorca möbliert. Der Grund dafür ist die Möglichkeit der Ferienvermietung als Alternative zur Langzeitvermietung. Vermieter, die ihr Mietobjekt unmöbliert anbieten, haben sich damit grundsätzlich für die Langzeitvermietung entschieden.

Langzeitmietverträge – siehe Mietverträge, Mietverhältnisse

Vorteilhafter aus Sicht des Mieters ist die Einordnung des Mietvertrages nach dem spanischen Mietgesetz, da dieses Gesetz dem Mieter und seiner Familie ein langfristiges Mietverhältnis über mindestens fünf Jahre sichert, wenn der Mieter dies möchte.

Eine besondere Form ist für die Abfassung des Mietvertrages nicht vorgeschrieben. Er könnte grundsätzlich auch mündlich nach Absprache geschlossen werden, wozu wir aber aus Beweisgründen nicht raten. Besondere Vereinbarungen und Zusicherungen sollten im Vertrag aus den gleichen Gründen detailliert festgehalten werden.

Langzeitmietverträge werden grundsätzlich auf spanisch und in Übereinstimmung mit dem spanischen Mietgesetz abgefasst. Von professionellen Vermietungsagenturen mit deutschsprachigem Personal erhalten Sie eine deutsche Übersetzung des spanischen Mietvertrages, auf die Sie sich im Ernstfall verlassen können. Wenn Ihr Vermietungsagent selber kein Spanisch sprechen kann, was auf Mallorca oft der Fall ist, dann hüten Sie sich davor, einen spanischen Mietvertrag zu unterschreiben, auch wenn man Ihnen versichert, daß die deutsche Übersetzung den gleichen Wortlaut hat. Gewitzte Anwälte können Ihnen heute unter bestimmten Voraussetzungen einen Mietvertrag (zum Beispiel für Luxusimmobilien) vorlegen, der mit Sicherheit bei Bedarf die gesetzlichen Vorschriften zu Ihrem Nachteil umgeht, weil das Mietgesetz gar nicht zum Tragen kommt. Damit dies nicht geschieht, können Sie Ihrerseits den Vertrag durch Ihren Anwalt prüfen lassen, oder Sie suchen sich eine Vermietungsagentur, die sich am Markt gut etabliert hat und nicht durch sinnloses Werbegeschrei sondern durch Kompetenz auffällt.

Im Langzeitmietvertrag, der mit dem spanischen Mietrecht im Einklang steht, sollten mindestens die folgenden Mietvertragsinhalte enthalten sein:

• Die Bezeichnung als Mietvertrag (contrato de arrendamiento de vivienda);

• Ort und Datum;

• die Vertragsparteien mit Namen, Wohnort und Ausweisnummer;

• die Kennzeichnung der Vertragsparteien als Mieter und Vermieter;

• Eine Aussage über die Geschäftsfähigkeit der Vertragsparteien;

• die Beschreibung und der Standort des Mietobjektes;

• die frei vereinbarten Klauseln;

• die Rechtsgrundlagen - Mietgesetz und Código Civil (legislación aplicable);

• die Bestimmung und Zweck des Mietobjektes (destino);

• die Mietdauer (duración del contrato) mit Beginn und Ende des Mietverhältnisses;

• die anfängliche Miete (renta);

• die Bankverbindung mit Einzahlungskonto des Vermieters;

• die Nebenkostenregelung (gastos);

• die Mietsicherheit oder Kaution (fianza);

• die Regelung der Untervermietung (subarriendo);

• das Zuständige Gericht (jurisdicción de los tribunales);

• die Unterschriften der Vertragsparteien;

• eine Inventarliste als Anhang zum Vertrag

Wer auf Mallorca langfristig eine Wohnung oder ein Haus mieten oder vermieten möchte, für den ist dieses Buch Pflichtlektüre